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经济学家总是“误读”房地产,薛兆丰也不例外

来源:互联网日期:2020-05-12 09:27 浏览:

众所周知,薛兆丰在北大时期的经济学课程,在校深受各届学生喜爱,薛教授的课程在各知识付费平台更是迅速走红,爆卖千万。书也是同步火遍线上线下各大平台,最知名的当属《薛兆丰经济学讲义》。

因为,中国房地产这20年来,不少金融大牛、财经专家、股市大咖以财经金融的角度来判断中国的房地产市场,各种专业词汇、理论、套路轮番上阵来证明楼市泡沫,最终都是被稳涨的房价啪啪打脸。

百度搜索“看空房地产”+“经济学家”,你会发现各种首席、各种大碗,并且数年来经久不衰。

不少在经济学的教授、讲师、学者、顾问,乃至整个金融圈的人,都在执迷于套用经济知识,跨界搞房地产分析。

什么供需定理、价格弹性、理性人、市场失灵、宏观调控...各种晦涩的理论都往上套,唯恐别人不知自己是学院派!

因为惯性思维,财经学中的知识、规律被惯性思维套在地产上,看似完美,却与实际差之千里。

昨天就看了一篇10万+的文章,在从经济和数据的角度去将中国房价的上限是多少,其中写到:

在当前的房价水平下,多一些蓝领工人还是少一些蓝领工人,对上海市的房价不会有丝毫影响,他们只会影响租房市场的价格。如果985/211的学生愿意留在上海,才会对上海的房价构成明显的支撑效果。

我们都知道,最近大半年,国家一直在降息。但降息为什么不一口气降,非要每几个月降0.05%这样挤牙膏。降5次,才0.25%,和以前降一次一样多。降这么慢的原因,就是为了维持经济的平稳和楼市的平稳。

这段文字看得我尴尬的呀,稍稍有一些房产知识和经验的其实都能看出来,更不用说【楼面】读者中的资深人士了。

每个城市的城市的极限竟然是自己的核心居民收入决定?一点一点降息是因为要维持楼市的平稳?

相比较上文谈到的野路子专家,像是薛兆丰教授这种经济学学者、教授自然是不折不扣的正规军,而且也的的确确可以称之为专家。

但不得不说,在牵扯到房地产的问题和观点部分,其实薛教授的经济学思维套用在房地产里,显然还是出现了明显的纰漏。

从纯粹经济学的角度来看,其实薛教授的观点并没有错误,特别是其中提到“政府之所以可以高价卖地,是因为人们对住房的高需求导致了高房价,而高房价才使得高地价成为可能”。

但和其文中很多处的辩证思维类似,因为这些正确的观点,去推断判定一些有大量复杂潜在因素影响的结果,就会出现这么一个问题:

房地产的复杂程度虽然不比经济学,并且房地产学中有些部分,的的确确确实归属于经济学范畴。

但他绝对不是经济学中简单的一个案例,更不可能以成本论这一个小的经济分支观点,就可以来概括土地和房价的关系,概括政府卖地不会推高房价的这个说法。

任何经济学中,其实都逃不过买卖双方心理博弈这个问题。在高房价推高地价这件事情上,给市场传导出了“地价高,房价还会继续涨“”的信号,也会刺激需求端加快入场。

这也就是我们常说的舆论、洗脑,总之是以一定的信息去刺激原本没有购买需求的人去购买这样一个产品。

比如,当我们买茅台股票时,是真的因为有购买需求、使用需求,贪图茅台的分红,还是因为他的稀缺性?

其实都不是,而是我们通过其不断的涨价,发现了买它之后的回报能力,盈利的概率够高,比例够大。

此时此刻,供需会因为这条信息发生变化,因为原本的那些该有的需求以外,会产生出新的需求。

相反,当土地价格变成0的时候,地价也就不会成为房价的推手,“面粉贵过面包”这种舆论信号消失了。当人们清晰的知道,未来的房产成本远低于现在在售的房子,那么心理预期就会一落千丈。

所以,政府高价拍卖土地和0地价送给开发商,会导致钱分别到了国库和被人中饱私囊这个结论,从理论上来说,并不会错。

但实际上,两种操作对于房价的影响和对百姓购房者群体的心理预期影响,才是最关键的关键。

上文提到的“土拍”,就是经济学最喜欢使用的“推演”,用经济规律来套用房地产,可惜中国的房地产,任一经济规律都失效了。

比如前文薛教授提到的,0元地价的问题,其实在现实社会当中,这样的情况是不会发生也没有发生过的,但凡是低成本土地,几乎都是捆绑了其他的例如拆迁、产业地、配建酒店、商业、写字楼、学校等等一系列的条件。

所以经济规律上成立,也不一定符合事实。因为,举例的东西压根不存在,那么结论推倒的东西自然不成立。

还有经济学界最喜欢的将中国房地产运行逻辑和趋势,套用发达国家和地区的房价史。他们最喜欢套用美国、日本、英国、德国、新加坡、香港的房价来分析中国。

其实,现实当中房地产市场是极其复杂的“政策市场”,而非传统的“自由经济市场”,从限购、限售和限贷这三限中,就可以足够说明问题了。

在中国,房地产归根结底是典型的“心理预期市场”,心理预期的变化对楼市的影响,是超越任何经济学规律对于楼市的影响。

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